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Die Mieterhöhung – Ihre Rechte im Falle einer Mieterhöhung

Die Erhöhung der Miete kann auf verschiedene Arten erfolgen. So kann sie beispielsweise vertraglich in Form einer Staffel- oder Indexmiete vereinbart werden.

Gibt es keine solche Regelung im Mietvertrag, kann der Vermieter eine Mieterhöhung zur Anpassung an den ortsüblichen Mietspiegel oder an die ortsüblichen Vergleichsmieten durchführen. Eine solche Mieterhöhung bedarf hierbei der eventuell einklagbaren Zustimmung des Mieters.

Eine Mieterhöhung kann nur nach Vereinbarung oder nach den gesetzlich vorgeschriebenen Regeln erfolgen. Eine Mieterhöhung wegen Sanierungsarbeiten ist nur zulässig, wenn es sich dabei um Maßnahmen zur (energetischen) Modernisierung handelt, nicht um bloße Instandsetzung.

Von diesen Formen zu unterscheiden ist die Mieterhöhung bei einer Neuvermietung der Wohnung. Dies ist prinzipiell zulässig, wenn ein neues Mietverhältnis mit einem neuen Mieter geschlossen wird. Dabei wird ein eigener Vertrag aufgesetzt, in dem der Vermieter die Freiheit hat, einen höheren Mietbetrag festzulegen, als der Vormieter zahlen musste.

Das Recht zur Erhöhung der Miete für Wohnraum ist in den §§ 557 bis 561 BGB geregelt.

1.Vereinbarung einer Staffelmiete

Eine Staffelmiete muss zwischen den Mietparteien vereinbart sein. Meistens geschieht dies bereits im Mietvertrag. Damit eine Staffelmiete zulässig ist, müssen zwei Bedingungen erfüllt sein:

Der Zeitpunkt, zu dem die neue Miete zu entrichten ist, muss genau dokumentiert sein. Die erste Erhöhung darf frühestens nach 12 Monaten erfolgen.

Der neue Mietbetrag muss jeweils konkret beziffert sein. Dies bedeutet, dass ein fester Betrag genannt werden muss, um den die Miete steigt.

Die Vereinbarung einer Staffelmiete bedeutet, dass die Mieterhöhung automatisch eintritt und der Vermieter diese nicht begründen muss. Zudem gibt es kaum Beschränkungen, wie hoch die Mieterhöhung maximal ausfallen darf.

2. Die Indexmiete

Die Mieterhöhung nach Indexmiete muss ebenfalls im Mietvertrag vereinbart sein. Im Mietvertrag wird hierbei nur die erste (Grund-)Miete vertraglich festgelegt.

Eine zukünftige Mieterhöhung hängt dann von der Entwicklung des sog. Verbraucherpreisindex ab. Dieser wird jährlich vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Er gibt vereinfacht gesagt den Einfluss der Inflation auf die Kaufkraft und die Konsumkosten der deutschen Haushalte an.

Die Indexmiete kann daher einmal im Jahr gemäß der Inflationsrate ansteigen. Der Vermieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Mieterhöhung anzukündigen, die neue Miethöhe konkret zu benennen und dem Mieter offenzulegen, wie sich diese berechnet.

Der Mieter kann die Mieterhöhung also selbst nachrechnen und kontrolieren, allerdings kann er dieser auch nicht widersprechen. Hinzu kommt, dass auch eine zusätzliche Mieterhöhung nach einer Modernisierung drohen kann.

3. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Sofern der Mietvertrag keine Vereinbarung zu einer Mieterhöhung in Form von Staffel- oder Indexmiete enthält, kann der Vermieter gemäß § 558 BGB „die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen“.

Bei dieser Art der Mieterhöhung erhöht der Vermieter die Miete in der Höhe, die den vergleichbaren ortsüblichen Mieten entspricht. Als Richtwert für diesen sog. Mietspiegel werden Mieten herangezogen, die in den letzten vier Jahren für vergleichbaren Wohnraum im entsprechenden Ort gezahlt wurden.

Voraussetzungen für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen sind:

  • Die Miete darf innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen (sog. Kappungsgrenze). In Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten existiert für Mieterhöhungen sogar eine Kappungsgrenze von 15 Prozent.
  • Die letzte Mieterhöhung ist mindestens 15 Monate alt. Eine Erhöhung in kürzeren Abständen ist nicht ohne weiteres zuzustimmen.
  • Der Vermieter muss dem Mieter die Mieterhöhung schriftlich (in Form eines Briefs, einer E-Mail oder eines Faxes) mitteilen und um eine Zustimmung bitten.
  • Die Mieterhöhung muss begründet werden. Dabei kann eine Berufung auf den Mietspiegel der Gemeinde, auf Auskünfte aus einer Datenbank oder auf das Gutachten eines Sachverständigen erfolgen. Alternativ dazu kann der Vermieter auch mindestens drei Vergleichswohnungen im Ort benennen, aus deren Mieten sich die neue (ortsübliche) Miete errechnet.
  • Die neue erhöhte Miete kann nach Erhalt des Schreibens erst nach Verstreichen von zwei vollen Kalendermonaten erhöht werden. Der neue Mietbetrag gilt dann ab Beginn des dritten Monats. (Erhalten Sie ein ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen im Laufe des Januars, so wäre die neue Miete ab dem April desselben Jahres zu zahlen.)

Sind diese Punkte erfüllt hat der Mieter in der Regel der Mieterhöhung zuzustimmen. Dafür bleiben ihm zwei Monate Bedenkzeit, in denen er prüfen kann, ob die Mieterhöhung zulässig ist. Reagiert er in dieser Zeit nicht auf das Schreiben zur Mieterhöhung, hat der Vermieter die Möglichkeit, die Zustimmung einzuklagen. Eine widerspruchslose Zahlung der erhöhten Miete wird dabei von den Gerichten als Zustimmung gewertet.

Sollten Sie als Mieter eine Aufforderung zur Mieterhöhung erhalten haben, oder planen Sie als Vermieter eine Mieterhöhung auszusprechen, sollten Sie die notwendigen Schreiben anwaltlich prüfen oder erstellen lassen. Vertrauen Sie auf unsere langjährige Erfahrung als Vermieter- und Mieteranwälte.  Ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen kostet Zeit, Nerven und unter Umständen viel Geld, da ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen wiederholt werden muss.

Bei Fragen rund ums Mietrecht, wenden Sie sichgerne telefonisch oder per E-Mail an unsere Kanzlei. Ihr Ansprechpartner ist Herr Rechtsanwalt Niklas Neuendorf.

Niklas Neuendorf
Niklas Neuendorf
Niklas Neuendorf ist Rechtsanwalt und Partner der Kanzlei am Torhaus. Seine Tätigkeitsschwerpunkte sind das Erbrecht, das Immobilienrecht sowie das Miet- und WEG-Recht.